이주호

前 토지공사, SK건설 개발부
엔지니어링사 기술고문

이제 10.26 보궐선거의 불확실성도 걷히고 했으니 부동산시장은 코스피지수 즉 실물경제의 청신호와 함께 상승세를 탈 것으로 예견됩니다.

박원순 후보의 서울시장 당선으로 종전에 해오던 한강르네상스 등 일련의 서울시 도시개발 정책이 뒤틀릴 수도 있지만 부동산시장은 이러한 측면보다 실물경제의 흐름에 따라 움직이는 측면이 더 강합니다.

실물경제의 바로메타 코스피지수는 9월에 바닥을 치고 10월 들어서서 상승 추세를 유지하고 있습니다.

실물경제가 상승세를 타는한 저평가된 부동산은 상승할 수 밖에 없습니다.

세종시가 경제도시가 아닌 행정중심복합도시로 결정되었을때 즉 정책의 불확실성이 걷힐때 그때부터 대전 부동산시장은 상승세를 타기 시작했습니다.

이렇듯 주식이든 부동산이든 시장은 대중의 생각들과는 반대로 움직이는 경향이 있습니다. 일례로 지금 서울시장 후보 관련주 "안철수연구소"의 주가는 서울시장 당선 발표 이틀전부터 꺾이고 있네요.

비록 이번 서울시장의 결정으로 종전 한강르네상스 등 일련의 서울 도시개발 정책과 관련이 있는 강남권 부동산 등에는 큰 충격을 주겠지만 서울에는 강남권 부동산만 있는게 아니라 강북도 있고 서울및수도권 소외지역, 서울 외곽 신도시도 있습니다.

이번 서울시장 후보의 결정이 아니더라도 서울 강남권 부동산은 2000년대에 크게 상승하여 고평가되었으니 이제 더 이상의 상승에는 한계가 있고 이번 10.26 보궐선거로 불확실성도 걷히고 했으니 코스피 등 실물경제의 상승 추세와 함께 저평가된 지방 부동산, 전세가가 매매가에 육박하는 강북 등 중산층 부동산, 신분당선 개통 호재가 있는 분당, 용인신도시, 수도권2기 신도시인 판교.광교.동탄신도시 등에는 유리한 측면이 있습니다.

2010년대 부동산시장의 큰줄기는 지방 대세, 서울및수도권에서는 오피스텔.도시형생활주택 등 수익형부동산 대세, 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 흐름에 따라 판교.광교.동탄 등 신도시의 부상입니다.

필자는 일전에 칼럼에서도 밝혔듯이 서울 강남권은 1980~2000년대까지 30년동안 주도를 했기 때문에 강남 대세는 막을 내리고 이제 강남이외의 저평가지역이 재개발.재건축.뉴타운 등을 통하여 새롭게 부상할 것으로 예상하고 있습니다.

1988년 88올림픽 이후 서울에선 개발.부동산 바람이 일어 1991년 초에 부동산이 대상투를 친뒤 1992년 김영삼정권의 출범과 함께 준농림지 허용 등 소규모 개발정책만을 펼쳐 개발을 억제하다시피 했는데 그 와중에서도 부동산은 1994년 하반기부터 개포 주공1단지 재건축 아파트가 꿈틀대기 시작한 전례가 있습니다. 개포 주공1단지는 이후 오늘날까지 강남 부동산시장을 주도하고 있습니다.

이렇듯 지금 당장은 박원순 서울시장 후보의 당선으로 서울의 도시개발 정책이 뒤틀릴 수 있지만 인간이 살아가는 이상은 언젠가는 개발될 수 밖에 없다는 논리를 적용한다면 서울의 도시개발은 영원히 정체될 수는 없습니다. 때가 되면 다시 수면위로 부상할 수 있는 것이 도시개발, 부동산입니다.

이번 박원순 서울시장 후보의 당선으로 당장은 서울 강남 부동산 등에서는 불리한 측면이 많지만 코스피지수 등 실물경제의 회복은 부동산시장을 미소짓게 합니다.

이렇듯 부동산시장에 있어서 근본적인 포인트는 10.26 보궐선거의 결과가 아니고 불확실성에 대한 제거, 실물경제의 회복입니다.

누누히 말씀드리지만 부동산투자에 있어서 경기사이클, 정책, 개발은 상당히 큰 비중을 차지합니다.

여기서 경기사이클은 물론 실물경제와 밀접한 관계가 있습니다.

내년 대선때는 또다른 국토및도시개발 정책이 나올 수 있고 박원순 서울시장의 임기만료 후에는 또 어떤 서울 도시개발 정책이 나올지도 모릅니다.

부동산은 단편적인 측면으로만 움직이는 것이 아니기 때문에 보다 먼 장래를 생각한다면 서울 강남이외의 지역은 이번 실물경제 회복과 함께 서서히 부상할 수도 있습니다. 주도부동산은 소리소문없이 올라갑니다.

김영삼정권 시절인 1994년 하반기에 내수경기 도래와 함께 개포 주공1단지가 1996년까지 움직인 전례가 있습니다. 이후 개포 재건축1단지는 1997년 IMF국가비상사태란 혹독한 시련을 거쳐 2000년대에는 엄청난 투자수익을 안겨 줬습니다.

1994년 하반기부터의 부동산경기 사이클은 1992년 하반기~1994년 반도체 호황 이후에 나타나는 내수경기 도래와 함께 움직였으니 큰 수출호경기 이후에 나타나는 큰 내수호경기에 따라 부동산시장이 움직인 측면이 있습니다.

카다피 사망으로 우리나라 해외건설업체엔 청신호가 켜지고 이로인하여 건설주가 급상승하고 있고 최근 대외경제여건의 안정화 조짐으로 코스피지수가 9월에 바닥을 쳤고 이제 10.26 보궐선거의 불확실성도 걷혔으니 서울 강남권 부동산을 제외한 강남이외의 저평가지역, 신분당선 교통 개통 호재가 있는 지역, 판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시 그리고 지방대세에 따른 지방 저평가지역은 이번 코스피지수의 상승과 함께 점차 회복될 것으로 확신하고 있습니다.

다시한번 말씀드리자면 10.26 보궐선거의 불확실성이 걷힌 이즈음, 이제 코스피 등 실물경제가 부동산시장을 이끌어 갈 것입니다.

이번에 부동산경기가 도래한다면 지방은 10년마다 오는 대사이클, 서울 및 수도권은 5년마다 오는 소사이클로 보이네요.

요약하자면 부동산은 정치보다 경제에 더 가깝고 부동산은 실물경제에 물어봐야 그 답이 보인다라고 말씀드리고 싶습니다.


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